오스틴 주택 시장 전망

출처: realestate.usnews.com 원글 Josephine Nesbit

온라인 검색, 신규 이민자 및 고용 증가 지역인 텍사스 주 오스틴의 엄청난 인기를 감안할 때, 이는 미국 주택 시장이 아어떻게 돌아갈 지 알려주는 역할을 할 수 있습니다. 이것은 봄과 여름 판매 시즌에 확실히 보여질 것입니다. 전국 부동산 협회(National Association of Realtors)에 따르면 미국 전역의 기존 주택 판매의 약 40%가 전통적으로 5월과 8월 사이에 이루어졌다고 합니다. 이사하기 적절한 따뜻한 날씨 외에도 이 기간에 집 입찰, 구매를 완료하면 학령기 자녀들이 새 학년으로 올라가기 전에 전에 새 거주지로 이사할 수 있기 때문입니다.

2023년 동안 오스틴을 비롯한 미국 전역의 주택 시장은 공급이 증가하고, 주택 가격이 하락하며, 대출 금리가 높았던 환경에 있었습니다. 이런 상황에서도 주택 거래를 하는 것이 여전히 재정적으로 합리적이라고 판단하는 신중한 일부 구매자를 중심으로하여 오스틴의 주택 시장은 약간의 휴식기를 가졌습니다. 이후 오스틴 시장은 구매자 중심 시장으로 서서히 전환되고 있습니다.

댈러스에 있는 모기지 법률 회사인 Polunsky Beitel Green의 수석 변호사인 Peter Idziak은 “중간 주택 가격이 약간 하락했으며 수천 채의 새 아파트 건설로 인해 가격이 계속 하락 압력을 받고 있습니다”라고 말합니다. “새 주택을 건설할 때있어서는 도시와 대도시 지역 모두에서 경제성이 여전히 주요 문제로 남아 있기 때문에 건축업자들이 소위 ‘작은 주택’을 포함하여 더 작은 면적으로 더 많은 주택을 제공하는 것을 볼 수 있습니다.”

자사(realestate usnews)는 US News Housing Market Index의 정보를 사용하여 현재 시장 상황을 더 잘 이해하는 데 필요한 데이터를 편집했습니다. 지난 1년 동안 오스틴 주택 시장이 어떻게 변했고 2024년을 앞두고 어떻게 변화했는지에 대해 알아야 할 사항은 다음과 같습니다.

2023년, 오스틴 주택시장은 어떻게 변했나

2022년 내내 오스틴에서 주택 수요가 계속 증가함에 따라 판매용 주택과 임대용 주택을 모두 건설하는 업체들이 생산량을 늘렸습니다. 그러나 single family를 위한 단독 주택 가격이 급격하게 상승하여 구매자들이 구매를 하기가 버거워지자, 건설업자들은 콘도미니엄 및 아파트 시장으로 눈을 돌렸습니다.

미국 인구조사국의 데이터에 따르면 2023년으로 접어들면서 전반적인 신축건설이 둔화되었습니다. 2023년 8월의 건축 허가가 연 최고치를 기록하였는데 거의 3,386건 수준이었습니다. 모기지 금리가 상승하기 시작하면서 신축건설은 더욱 둔화되었지만, 그 이후로 금리가 다시 하락하면서 개선이 이루어졌습니다.

단독주택(single family detached homes)의 경우 건축허가는 2023년 8월 1,709건으로 정점을 찍었으며 9월에는 1,435건으로 감소했습니다. 다가구주택(Multifamily units)는 같은 달 최고치를 기록하여 2개 이상의 호(unit)가 있는 건물은 거의 1,677개의 신축허가를 얻었고 다음 달에는 거의 1,640개로 약간 감소했습니다.

2023년 마지막 3개월 동안 총 3,890건의 단독 주택 건축 허가가 취소되었는데, 이는 2022년 같은 기간에 비해 25% 증가한 수치입니다. 다가구 허가가 2023년 마지막 3개월 동안 5,866건의 허가를 받아 이를 능가했습니다. 전년 대비 34% 증가했습니다.

오스틴 주택 공급과 수요

Redfin이 추적한 판매율을 기준으로 오스틴의 주택 공급은 2023년 1월 5.39개월에 달했지만 이후 2023년 9월 현재 4.78개월로 감소했습니다. 주택 공급은 전년대비 0.88 증가했으며 현재 상승 추세에 있습니다.

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매물 공급과 수요의 균형을 이루는 것으로 일반적으로 간주되는 기간은 6개월입니다. 현재의 공급기간은 이보다는 짧지만,  적어도 2012년 초 이후의 공급 개월 수와 비교할 만한 수준입니다. 2023년 9월, 미국 전체의 경우 2.5개월로 전년 대비 0.12개월, 즉 약 4.2% 증가했습니다. 오스틴의 주택 공급개월은 미국전체의 2.5개월보다 48% 더 높습니다.

Idziak은 “기존 주택 목록과 시장에 진입하는 신축 주택 목록이 모두 증가하고 있습니다.”라고 말합니다. “평균 시장에 존재하는 시간과 평균 재고량은 모두 2022년보다 각각 두 배로 증가했으며, 신규 목록과 평균 시장에 존재하는 시간은 2024년 첫 달까지 계속해서 증가했습니다.”

Compass의 Mueller Silent Market Team의 브로커 직원인 Amanda Trevino에 따르면, 오스틴 시장은 2023년에 판매자에게 조금 더 어려웠고 이제는 구매자에게 유리하다고 합니다. Trevino는 “집 준비, 적절한 가격 책정, 사전 대처 등 원래부터도 중요했던 것들이 지금 훨씬 더 중요해졌어요”라고 말했습니다. “연말에 금리가 인하된 후 구매자 수요가 증가하고 주택 및 가격 경쟁이 증가했습니다.”

임대 시장에서 오스틴의 공실률은 2023년 9월 기준 인구조사국 보고에 따르면 11%로, 일반적으로 임대 시장의 공급과 수요 균형을 나타내는 것으로 간주되는 5% 수준보다 훨씬 높습니다. 이는 전국 보고 비율인 6.6%보다 훨씬 높은 수준이다. 오스틴의 경우 새 아파트 건설로 인해 전년 대비 6% 증가한 수치입니다.

Idziak은 ‘금리가 6% 중반으로 떨어졌기 때문에 올해 더 많은 구매자가 오스틴 시장에 진입할 것’이라고 예측합니다. 그는 “2023년 금리 인상으로 인해 많은 예비 주택 구입자들이 금전적으로 부담감을 느껴 시장에서 밀려나며 수요가 약간 줄어들었습니다”라고 설명합니다. “다행히도 금리는 2023년 11월부터 하락세를 보이고 있으며 이는 평균 금리가 7%를 넘었을 때 주택구매를 포기한 예비구매자를 시장으로 다시 끌어들이는 데 도움이 될 것입니다.”

모기지은행협회(Mortgage Bankers Association)의 계절에 따라 조정된 구매지수(Purchase Index)에 따르면 2월 14일로 끝나는 주에는 모기지 금리가 상승하면서 모기지 대출 신청이 전주보다 줄어들었다고 했습니다. 조정기준으로는 구매지수는 전주 대비 3% 감소했으며, 조정되지 않은 기준으로는 구매 지수는 4% 증가했고 이는 1년 전 같은 주보다 12% 낮았습니다. MBA는 경제성 문제와 기존 주택 재고 부족으로 인해 주택 구매율이 나쁘지 않은 편이었을 뿐이라고 지적했습니다. 재융자 신청도 1년 전보다 높은 비율로 감소했습니다.

미시간대학교 소비자 설문조사에서 측정한 소비자 심리는 2024년 1월 100점 기준으로 79.0으로 전년 대비 21.7% 증가했습니다. 인플레이션과 개인소득 전망 모두 개선되면서, 2021년 7월 이후 최고 수치를 기록하였습니다.

압류 동향

Black Knight가 추적한 결과를 보면, 오스틴 지역에서의 압류 및 연체 건수는 매우 낮은 수준으로 유지되고 있습니다. 2023년 10월 기준으로 오스틴 주택의 0.3%만이 압류된 반면, 전국 주택의 0.4%가 압류되었습니다. 10월의 지방 연체율은 전국 3.2%에 비해 4.1%로 더 높았지만, 대부분의 연체는 2007~2008년 금융 위기 당시만큼 빨리 압류 절차를 불러오고 있지 않습니다.

오스틴의 중간 주택 가격

구매자들에게는 다행스럽게도 판매용 주택 재고 증가가 주택 가격을 완화하는 데 도움이 되었습니다. Redfin 데이터에 따르면 오스틴의 주택 중간 가격은 2022년 4월 550,000달러로 최고치보다 크게 하락한 9월 455,000달러로 전년 동기 대비 4.2% 하락했습니다. 이 중간 가격은 여전히 ​​전국 중간 가격인 412,000달러보다 약 10% 더 높습니다. 가격이 낮아지면 다가오는 봄 시즌에 주택 거래가 늘어날 수 있습니다.

경제 문제로 어려움을 겪고 있는 구매자는 새로운 주택 건설 시장에서 더 나은 행운을 누릴 수 있습니다. Trevino는 “신규 건설시장에는, 주택 재판매 시장이 경쟁할 수 없는 금융 인센티브를 제공하는 많은 건설업체가 있습니다. 이는 오스틴의 구매자에게 좋은 기회입니다.”라고 말합니다. Zillow Observed Rent Index 데이터에 따르면 9월 오스틴의 임대료(월 렌트비)는 전년 동기 대비 3.2% 감소한 월 $1,885를 기록했습니다. 전국적으로 임대료는 전년 대비 1.4% 상승한 2,047달러를 기록했습니다. 더 많은 다가구 주택의 건설이 예정되어 있으므로 오스틴 지역에 이러한 주택이 얼마나 많이 위치하는지에 따라 임대료가 계속 하락할 가능성이 있습니다.

인구 조사국의 미국 지역사회 조사에 따르면 2021년 12월 기준으로 955,000가구가 보고된 오스틴은 텍사스에서 네 번째로 큰 도시입니다. 거기에다 물가가 높은 주에서 이 곳으로 기술관련 기업들이 계속 이전오면서 오스틴은 빠르게 성장하는  중입니다. 2019년부터 2021년까지 이 지역에서는 137,000개 이상의 신규 가구, 즉 연간 68,000개 이상의 가구가 늘어났습니다.

전국적으로 인구 조사국의 건설 비용 지수에 따르면 신규 단독 주택 비용은 2022년 11월 최고치에서 내려갔지만 여전히 전년 대비 1.1% 상승한 상황입니다. 2023년 6월부터 건설비가 오르긴 했지만 2022년만큼 급격하지는 않습니다.

모기지 금리는 작년에 약간의 변동을 보였으며 일반적으로 지난 몇 주 동안 6% 중반대를 맴돌았습니다. Freddie Mac의 Primary Mortgage Market Survey에서 추적한 30년 고정 금리 모기지의 평균 모기지 금리는 10월 7.79%에서 2024년 2월 8일 현재 6.64%로 하향되었습니다.

오스틴의 실업 동향

오스틴은 9월 농업관련이 아닌 부문들에서의 고용이 전년 동기 대비 거의 85,000명 증가하고 전국 실업률이 3.8%에 비해 오스틴에서는 3.6%에 불과한 등, 미국에서 가장 강력한 고용 시장 중 하나의 위치를 계속 유지하고 있습니다.

건설 작업은 오스틴 지역에 대한 자체 범주로 제공되지 않지만 노동 통계국의 광업 및 벌목 작업에 포함됩니다. 2024년 1월 현재 이 카테고리의 일자리 수는 938,400개로 전년도 929,900개에서 증가했습니다.

오스틴의 건축업자 신뢰도 지수 향상

남부 인구 조사 지역에 대한 건축업자 신뢰도(builder confidence)는 10월 43으로 전년 동기 대비 2포인트 상승했지만 NAHB/Wells Fargo의 100점 척도에 따르면 6월 60으로 정점을 찍은 이후 하락세를 보이고 있습니다. 주택시장지수. 남부 인구 조사 지역에 대한 건축업자의 정서는 전국 수치보다 높지만 미미합니다. 10월 현재 전국 건축업자 심리는 40으로 전년 대비 2포인트 상승했습니다.

Idziak에 따르면 오스틴 지역에서는 신규 주택 건설이 2022년 수준 이상이 되기 시작했으며, 신규 건설 속도가 매우 빠릅니다. “Austin은 또한 최근 중산층 역량 강화를 위한 주택 옵션(HOME) 이니셔티브를 통과시켰습니다. 이 계획은 단독 가구 구역으로 지정된 부지에 최대 3개의 유닛을 허용할 것입니다.”라고 그는 말합니다. “이는 빌더들로 하여금 또한 새로운 주택의 추가 건설에 박차를 가하게 갈 것입니다. 그 중 다수는 주택 구매자가 구매할 수 있는 저렴한 주택으로, 작은 주택이나 ‘시어머니 시골집'(세컨더리 하우스) 이 될 것입니다.” 라고 말합니다.

비주거용 건설의 경우, 건축 청구 지수(Architecture Billings Index)는 약 9~12개월의 리드 타임을 갖는 또 다른 경제 지표를 제공하며 청구액 증가 또는 감소를 50으로 나누어 표시합니다. 2023년 7월, 남부 인구 조사 지역의 지수는 전년 대비 4.7포인트 감소한 48.9를 기록했는데, 이는 미국 이 지역의 상업용 부동산 활동이 둔화될 수 있음을 시사합니다.

오스틴 부동산 시장 예측

봄철 매매시즌이 다가오면서 집값이 어떻게 될지 전문가들 사이에서도 의견이 분분합니다. 모기지 금리가 상승하면 구매자가 한 발 뒤로 물러나 금리가 다시 하락할 때까지 기다리게 되어, 가격이 하락될 것임을 예상할 수 있습니다. 많은 주택 전문가들이 예측한 대로 금리가 하락하면 시장에 진입하는 구매자가 급증하여 주택 가격에 상승 압력을 가할 수 있습니다.

“현재 시장에서는 연준이 5월이나 6월 회의에서 금리 인하를 시작할 것으로 예상하고 있으며, 이러한 조치로 인해 하반기에는 모기지 금리가 하락할 것으로 예상됩니다. 금리 하락은 수요 촉진에 도움이 될 것이며, 가을에는 평균 가격이 상승하기 시작할 수 있다고 생각합니다.”라고 Idziak은 말합니다.

US 뉴스 주택 시장 지수(U.S. News Housing Market Index)는 오스틴 MSA의 다세대 주택 허가가 거의 4,750건 승인된 외에 12월부터 2월까지 약 5,360건의 단독 주택 허가가 있을 것으로 예상하고 있습니다. 허가 활동 예측은 다세대 주택의 실제 수치와 일치했지만 단독 단독 주택에 대해 보고된 수치보다 높았습니다.

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출처 :  https://realestate.usnews.com/real-estate/housing-market-index/articles/austin-housing-market-forecast